[손품] 전북 전주 사전 아닌 사전조사

 생애 첫 임장을 무려 서울에서 전주까지 오게되었습니다.  

 금요일 저녁에 결심하고 토요일 점심에 출발해서 우선 오기는 왔는데.. 오후 5시라 부동산은 미리 컨텍하고 오지 않아서 방문은 어렵습니다. 하지만 동네 분위기만 둘러보는걸로도 초보입장에서는 충분할 것 같습니다. 

 

 원래 제 올해초 목표가 1분기 안에 임장해보기였기 때문에 끄트머리인 기간이지만 그래도 실행에 옮기고자 무작정 왔고 뭐 어떱니까. 이제부터 알아보면 되죠!

 

 검색한 결과 최근 전주 임장하시는 분들은 갭투자 + 공시가지 1억이하 아파트를 투자 대상으로 하시는 것 같았습니다. 4월 말에 2022년 공시가격이 반영되기 전에 거래를 해서 취득세를 조금이라도 덜기 위하는 목적이 있었습니다. 

 

 그리고 무엇보다 최근 1년 그리고 2022년 1월까지도 전국의 투자자들이 몰리는 곳 TOP5 안에 들고 있으니 핫한 지역입니다. 

 

그럼 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

그전에 제가 책을 읽으면서 지방 부동산 투자와 관련된 내용을 다시 한번 읊어보겠습니다. 

 

< 지방 부동산 투자시 유의할 점 > 

 

- 지방소도시는 직주근접보다는 다른 요소. 
- 일반적으로 지방은 2~3년, 수도권은 4~6년 정도 상승하는 경향 
- 지방소도시는 실거주 아파트를 고를 때와 같은 눈으로 고르면 승산이 없다. 유동성 시장을 이끄는 투자자들과 경쟁해야 한다. 
- 공급 폭탄이 떨어지지 않는 곳 중에서 아파트 밀집 지역, 공시지가 1억원 미만, 전세가가 충분히 받쳐주는 지역을 추천. 
- 하지만 과거에 인근 지역은 오르는데 가격이 오르지 않는 아파트라면 절대로 골라서는 안된다. 
- 지방소도시 아파트 사는 것은 리스크가 크다. 보유 기간 길게 가져가는 것은 위험. 2년 후 매도가 가장 안전. 
- 지방 5층 아파트는 아파트가 아니다. 
- 지방이라면 학군이 핵심. 매수 최적의 타이밍은 7년 이상 가격이 침체된 때. 
- 핵심지역. 그다음 핵심지역을 구매하라. 하지만 지방의 경우에는 핵심지역이 바뀔 수 있다. 
- 공급물랴은 지방 부동산에서 더 중요. 여기서 말하는 공급은 분양이 아닌 입주. 입주 물량이 평소보다 2배 이상 쏟아지는 곳에서는 매도를 고려. 특히 구형 아파트를 가지고 있는 경우에는 반드시 매도
- 부동산은 가격 하락기 때 집을 팔기가 매우 어려움. 

 

[목차]
1. 전주 위치, 행정구 
2. 전주 인구수 및 세대수 
3. 전주시 도시계획, 지역별 특징  
4. 전반적인 시세 
5. 입주/공급
6. 학군, 시외버스터미널, 편의시설 등 

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1. 전주 위치, 행정구 

 

 

 

- 전주는 전라북도에 위치한 시로 전라북도에서 가장 많은 인구수를 차지하는 도시

- 덕진구, 완산구로 이루어진 2구 35행정동 85법정동으로 구성

- 주변에 익산, 완주, 김제시 위치

 

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2. 전주 인구수 및 세대수 

 

- 인구수 65만명으로 우리나라 29위. 

- 덕진구에 32만명, 완산구에 33만명이 골고루 분포 

 

- 2008년 이후 꾸준히 인구수 증가. 2017년에 줄어들었으나 다시 올라와 유지중. 

 

- 세대수 또한 꾸준히 증가중. 

 

- 완산구보다 덕진구의 젊은 연령 비율이 약간 더 높음. 

- 전체적으로 젊은층 인구가 다른 도시에 비해 유출이 크지 않음. 

 

- 바로 인접해있는 익산에서 인구가 제일 많이 유입되고 세종시, 전북 완주군으로 인구 유출. 

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3. 전주시 도시계획, 지역별 특징  

 

- 전통적으로 입지가 좋은 곳은 완산구 효자동. 1,2,3가로 구성되어 있으며 현재 3가의 서부신시가지 아이파크 아파트가 가장 대장 아파트. 이외에는 구도심인만큼 재정비촉진사업이 진행중. 효천지구는 개발사업 이루어짐

- 덕진구는 신도심. 친환경 에코타운이 2018년 이후로 입주 시작되어 새로운 입지로 떠오르고 있고 전북혁신도시 개발사업, 만성도시 개발사업으로 지구가 형성되어 있음. 

- 전주시는 조정대상지역으로 지정되어 있음

 

- 효자 1동 일대는 대단지 재건축, 재개발 진행중

 

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4. 전반적인 시세 

 

- 전주시 전체로는 평당 매매가 850만원, 전세가는 724만원, 전세가율은 80%

 

- 완산구는 평당 매매가 811만원, 전세가 687만원, 전세율 80%

- 덕진구는 평당 매매가 890만원, 전세가 763만원, 전세율 81%. 덕진구가 조금 더 시세가 높음. 

 

- 완산구에서는 효자동 2가가 제일 시세가 높고 다음이 효자동 3가, 서신동, 중도송동, 중화산동

 

- 완산구의 대장아파트는 단연코 현대 아이파크. 

- 다음으로는 효천지구의 대방노블랜드에코파크 

- 서신아이파크 e편한세상 

- 전주효천미린더프레스티지 

- 덕진구는 중동, 만성동, 장동이 매매가 순서대로 높음 

 

- 친환경 에코시티더샵 3차가 가장 높음 

- 그다음이 만성지구 중흥에스클래스더퍼스트

- 전북혁신도시지구의 전북혁신 호반건설더클래스2도 평당 시세 2,066만원

 

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5. 입주/수요

 

- 수요량은 항상 일정한데 2022,2023을 지나 입주량이 급감함

- 2023, 2024년도에 입주량이 매우 부족함

- 현재 완산구가 수요에 비해 입주가 과잉으로 되어 있어 시세가 조금 낮지 않나 추측. 

- 투자를 한다면 덕진구보다 완산구 

 

+ 미분양도 거의 모두 소화하는 상태

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7. 학군, 시외버스터미널, 편의시설 등 

 

- 전주에서 가장 특목고 진학률이 높은 중학교는 전주기린중학교. 우아1동에 위치. 그다음이 전일중 우림동, 전주우림중 효자2동

- 검색시 전주 대표적인 학군은 효자동1가 라인. 서신중 - 기전중 - 우전중. 

- 학원가는 전북 1위가 덕진구 송천동에 위치. 그 다음이 중화산동2가, 서신동에 몰려 있음

 

- 백화점, 고속버스터미널, 전주시청 전부 완산구에 위치. 전주역은 덕진구.