거래량으로 투자 지역 정하기 - 2020년, 2021년 투자자들은 어디에 투자를 했을까?

안녕하세요 신용산 청개구리입니다. 

 

현재 부동산으로 투자할 수 있는 돈을 계산해보니 서울, 경기도에서는 갭투자를 통해 상승 가능성이 높은 아파트를 사기가 어렵다고 판단을 해서 전국으로 투자 범위를 넓히기로 결정했습니다. 

 

 

지금 지역별 평균 전세가율을 살펴보면 서울이 49.25%, 경기가 61.72%, 인천이 63.94%로 갭투자를 하기에는 전세가율이 낮습니다. 

그러므로 전국으로 눈을 돌려야 합니다. 

 

그렇다면 어디지역부터 분석을 해야할지 고민이 되었습니다.

그러다가 렘군님의 책에서 거래량으로 투자 지역 정하는 방법이 있어 한번 실행해봤습니다. 

 

요즘 시장이 실거주위주로 돌아가고 있다고 하지만, 결국 저는 투자자의 입장으로서 시장을 바라봐야하고 현재 투자자들이 어디에 집중적으로 투자를 하고 있는지 살펴보고자 했습니다. 

 

부동산 사이클은 최소 2년이기 때문에 1년 단위로 투자자들이 투자를 한 지역을 살펴보면 어느정도 그 흐름에 따라갈 수 있습니다. 

초보자의 입장으로 저는 전국별로 세세하게 시세를 꿰고 있고 저평가된 지역을 찾을 수 있는 눈이 없기 때문에 '따라가기'를 해서 점점 보는 눈을 키워나가보려고 합니다. 

 

방법은 다음과 같습니다. 

1) 한국 부동산원 사이트 접속 (https://www.reb.or.kr/reb/main.do)

2) 부동산 통계 -> 부동산 거래현황 -> 아파트 거래 현황 -> 월별 매입자 거주지별

3) 오른쪽 상단 '전체받기'로 전국의 거래량 데이터 엑셀파일 받기 

 

그러면 2006년 1월부터 월단위로 전국의 아파트 매매거래량이 내 손안에 엑셀파일로 들어옵니다. 

* 통계표명 : 월별_매입자거주지별_아파트매매거래
* 수록기간 : 2006년 01월 ~ 2022년 01월
* 조회기간 : 2006년 01월 ~ 2022년 01월
* 출처 : 국토교통부
* 자료다운일자 : 2022.04.01 04:15:24 * 단위 : 동(호)수,천㎡

 

그리고 매입자 거주지는 4개의 카테고리로 나뉩니다.

이 데이터 속에 거래 중에 투자자를 가려낼 수 있는 항목이 있습니다. 하나씩 뜯어 보자면 

 

* 관할 시군구내 : 같은 구에서 거래 

* 관할시도내: 같은 시에서 거래. 투자와 실거주 경계선 

* 관할시도외_서울: 해당지역에 거주하지 않는 서울 사람

* 관할시도외_기타: 항목에 표시된 지역에 거주하는 사람 아니고 서울에 거주하는 것도 아닌 사람

 

관할 시군구내와 관할 시도내는 물론 투자의 목적도 있겠지만 가까운 거리로 이동하는 것이기 때문에 실거주의 확률이 높다고 볼 수 있습니다.

반면, 해당 지역에 거주하고 있지 않는 서울 사람과 서울 외 기타 지역의 사람이 거래를 했다는건 거의 대부분 투자의 목적이라고 할 수 있겠죠.

그래서 관할시도외_서울과 관할시도외_기타를 투자자의 거래량으로 보고 통계를 냈습니다. 

(하지만 서울의 경우에는 해당지역에 거주하지 않는 서울사람은 없기 때문에 데이터는 항상 0으로 나오게 됩니다.)

 

 

램군님의 코칭대로 10년 동안의 거래량 평균을 엑셀로 구한 후, 2020년, 2021년의 평균을 구해서 증감률을 구해봤습니다. 

 

우선 전국을 대상으로 서울 사람들이 투자한 거래량을 보면 2020년 거래량은 10년 평균 대비 160%로 높고 2021년에는 135%로 내려갔지만 계속 높다는걸 알 수 있습니다. 

반면 2022년 1월 한달을 살펴보면 50%로 최근들어서 급격히 거래량이 줄어들었습니다.

지난 2021년 10월부터 변곡점이 생기면서 떨어지기 시작하였습니다. 

 

작년에 투자자들이 제일 많이 투자한 지역은 서울, 서울외 사람을 합쳐 공통적으로 경남, 전북, 충북, 충남입니다. 

 

그리고 2020년에는 부산, 경기, 인천에 공통적으로 투자한 것을 알 수 있었습니다. 

 

 

그렇다면 더 짧게 2022년 1월 한달을 기준으로는 증감율이 어떻게 되는지도 살펴봤습니다. 

전국이 50%, 58%로 낮기 때문에 대부분의 지역에서 거래량이 낮았습니다. 

반면 그래도 경남, 경북, 충북, 전북은 비교적 활발하게 거래가 되고 있음을 확인했습니다. 

 

그래서 여기에서 조금 더 세부적으로 들어가서 각지역 안에서도 어떤 시구가 거래가 잘 되고 있는지 살펴봤습니다. 

경남에서는 창원시, 김해시가 최근 거래량이 많았고, 경북은 눈에 띄는 지역은 없었으며 충북에서는 청주, 충주, 전북에서는 익산, 군산이 거래량이 많았습니다. 

 

이는 단순히 '타지역 투자자'를 기준으로 한 것이기 때문에 해당 지역 내의 거래량은 보지 않았습니다. 

 

그리고 번외로 서울 사람들이 제일 많이 투자하는 지역 순위가 궁금해서 찾아봤더니 순서대로 경기, 경남, 인천, 충남, 경북이 높았습니다. 거래량으로만 본것입니다. 

 

그래서 결론은.. 이번주말 저는 전북 전주으로 향합니다. 

드라이브 겸 한번 가서 보고 어디 카페나 들어가서 손품+임장을 같이 해보려고 합니다. 

원래 목표가 1분기 내에 임장가보기였는데 미루고 미루다가 결국 손품을 이제야 시작을 합니다.