[손품] 부산 사전조사 - 1 (기본적인 지역 이해)

 

다음주에 부산을 갈 일이 생겨서 가는김에 퀵임장을 하려고 합니다. 

미리 사전조사를 해보는데 워낙 부산이 커서 (아주) 간단하게 먼저 훑어보려고 합니다. 

 

목차

 

1. 부산 위치, 행정구 

 

부산의 위치는 다들 알고 계시죠? 우리나라 제2의 도시 부산은 오른쪽 아래에 있습니다. 

그런데 면적이 생각보다 작아서 놀랐습니다. 769.8㎡로 서울시 605.23㎡ 보단 많지만 면적의 50%가 산지로 이루어져 있어 가용면적은 적습니다. 몰랐는데 부산은 산의도시였습니다.. 

 

 

부산은 15구 1개군으로 이루어져 있습니다. 

 

지형을 살펴보면 기장군,북구는 대부분은 산으로 이루어져 있습니다. 

왼쪽 강서구에 김해국제 공항이 있고 주요 도심지는 중구, 동구, 남구, 사하구, 사상구, 강서구입니다. 

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2. 부산 인구수 및 세대수 

부산의 인구수는 3,343,504명이며 세대수는 1,551,767개입니다. 

인구수는 2008년 이후로 꾸준히 감소하고 있습니다. 

부산 근처 위성도시인 양산, 김해로 인구가 나가고 있습니다. 같은 기간 양산, 김해의 인구는 늘어났습니다. 

 

반면 세대수는 늘어나고 있습니다. 이건 전국이 마찬가지입니다. 점점 대가족에서 핵가족화가 되면서 세대수가 늘어나고 있죠. 

 

 

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3. 부산시 도시계획, 지역별 특징  

 

부산은 1광역중심 + 4도심 + 6부도심 + 5지역특화핵을 기본적인 틀로 잡았습니다. 

하나하나 다 살펴보면 좋겠지만.. 우선 4도심을 먼저 중점적으로 봤습니다. 

 

2030 부산기본도시계획을 살펴봤을 때 총 4개의 권역으로 이루어져 있습니다.

 

도심은 서면-해운대-광복-강서를 잇는 곳이며 서면, 해운대를 경제중심권

김해공항을 통한 그랜드/글로벌 중심권

가덕, 녹산은 위락, 레저, 생태 및 문화를 중점적으로 해양복합관광 특화개발권

왼쪽 위의 정관, 장안은 친환경 개발권으로 로드맵이 그려져 있습니다. 

 

이중 빨간색으로 표시된 서면, 해운대, 광복, 강서는 4도심으로 지정되어 모두 개발사업이 진행중입니다. 

- 서면 : 범천차량정비단 이전

- 해운대 : 센텀2지구 개발 사업

- 광복 : 북항재개발사업 (2030월드엑스포)

- 강서 : 에코델타시티개발사업

 

2030 부산기본도시계획

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4. 전반적인 시세 

2009년에서 2017년까지 완만한 상승곡선을 그리다가 2017년~2020년동안 약간의 하락, 보합세를 보이고 2020년부터는 급격한 상승세를 나타내고 있습니다. 지난 3년간 매매가는 168% 상승했으며 전세가는 143% 상승했습니다. 

전세와 매매의 갭도 큰 상황입니다. 현재 전세가율은 61%입니다. 

시장강도는 매매, 전세 모두 2017년도 수준으로 내려갔습니다. 

 

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5. 입주/공급

부산은 2013년부터 수요에 비해 공급이 항상 많았습니다. 

하지만 2024년 이후로부터는 공급이 급격히 줄어드는걸로 보입니다. 

 

정확히 2024년부터 입주량이 기존의 반으로 떨어집니다. 2025년은 더 적습니다. 

 

부산 지역별로 수요와 입주를 살펴보면 다음과 같습니다. 수요량이 많은 순서대로 정렬했습니다. 

해운대구는 2021~2024년까지 입주량이 절대적으로 부족합니다. 

반면 진구는 2022년부터는 과잉으로 접어들고 사하구,북구,동래구,중구는 현재 과잉이지만 2022~2023년도에는 적정 혹은 부족이며 2024년도에 사하구, 동래구는 과잉이고 북구,중구는 아예 입주량이 없습니다. 

또한 금정구 같은 경우는 계속해서 물량이 부족합니다. 

 

이런식으로 추려보면 수요/입주의 관점에서 봤을 때 살펴볼 수 있는 지역은 해운대구, 사하구, 북구, 동래구, 중구, 강서구가 투자가치가 있습니다. 

 

갈곳이 해운대구 근처라서 해운대구나 중구, 영도구를 살펴봐야겠습니다.