부동산 규제지역 (투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 정의, 현황, 규제내용

 

안녕하세요 오늘은 부동산 규제지역 정의와 현황에 대해서 알아보겠습니다. 

부동산 투기 및 가격 급상승을 막기 위하여 우리나라는 지역별로 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 정하여 규제를 하고 있습니다. 이에 대한 각각의 정의와 규제 내용에 대해 알아보도록하겠습니다. 

 

목차

 

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1. 현재 규제지역 (21.08.30~)

 

 

투기지역은 서울 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서, 종로, 중구, 동대문, 동작, 세종이 포함되어 있고 투기과열지구로는 서울 전지역, 경기 일부지역, 인천 연수, 남동, 서구, 대구 수성, 대전 동구, 중구, 서구, 유성구, 세종시, 경남 창원의창이 포함되어 있습니다. 그리고 조정대상지역은 111개로 가장 많습니다. 

 

 제외되는 지역은 다음과 같습니다. 

 

주1) 화성시 반송동ㆍ석우동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 동탄2택지개발지구에 한함

주2) 화도읍, 수동면 및 조안면 제외

주3) 포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리 제외

주4) 일죽면, 죽산면, 삼죽면, 미양면, 대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면 및 금광면 제외

주5) 초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외

주6) 백석읍, 남면, 광적면 및 은현면 제외

주7) 통진읍, 대곶면, 월곶면 및 하성면 제외

주8) 문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면 및 진서면 제외

주9) 광암동, 걸산동, 안흥동, 상봉암동, 하봉암동 및 탑동동 제외

주10) 을왕동, 남북동, 덕교동 및 무의동 제외

주11) 가창면, 구지면, 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가읍 및 현풍읍 제외

주12) 건설교통부고시 제2006-418호(2006.10.13.)에 따라 지정된 행정중심복합도시 건설 예정지역으로, 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」제15조제1호에 따라 해제된 지역을 포함

주13) 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면 제외

주14) 목천읍, 풍세면, 광덕면, 북면, 성남면, 수신면, 병천면 및 동면 제외

주15) 성환읍, 성거읍, 직산읍 및 입장면 제외

주16) 강경읍, 연무읍, 성동면, 광석면, 노성면, 상월면, 부적면, 연산면, 벌곡면, 양촌면, 가야곡면, 은진면 및 채운면 제외

주17) 유구읍, 이인면, 탄천면, 계룡면, 반포면, 의당면, 정안면, 우성면, 사곡면 및 신풍면 제외

주18) 돌산읍, 율촌면, 화양면, 남면, 화정면 및 삼산면 제외

주19) 승주읍, 황전면, 월등면, 주암면, 송광면, 외서면, 낙안면, 별량면 및 상사면 제외

주20) 봉강면, 옥룡면, 옥곡면, 진상면, 진월면 및 다압면 제외

주21) 구룡포읍, 연일읍, 오천읍, 대송면, 동해면, 장기면 및 호미곶면 제외

주22) 하양읍, 진량읍, 압량읍, 와촌면, 자인면, 용성면, 남산면 및 남천면 제외

주23) 대산면 및 동읍, 북면 제외(북면 감계리 일원 감계지구*, 무동리 일원 무동지구**는 투기과열지구 지정 유지) *「창원도시관리계획(감계지구 지구단위계획)결정(변경) 및 지형도면 고시(창원시 고시 제2020 -379호, 2020.12.31.),「창원도시관리계획(감계지구 지구단위계획)결정(변경) 및 지형도면 고시에 대한 정정고시(창원시 고시 제2021-11호(2021.1.29.)」에 따른 구역 **「창원도시관리계획(무동지구 지구단위계획) 결정(변경) 및 지형도면 고시(창원시 고시 제2020-110호, 2020.5.29.)」에 따른 구역

 

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2. 규제지역 선정 기준 / 규제

2-1. 투기지역 

 

* 기준 

- 직전 월 당해 주택가격 상승률이 전국 소비자물가 상승률을 130% 초과한 지역 중, 직전 2개월 당해 주택 평균 상승률이 전국 주택 상승률을 130% 초과

- 직전 1년간 당해 주택가격 상승률이 직전 3년간 연평균 전국 주택가격 상승률을 초과

- 이러한 정량적 요건 이외에 당해 지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단될 경우

 

* 규제

- LTV, DTI 40%로 제한

- 중도금 대출 발급요건이 세대당 보증건수 1건으로 제한 

- 주택담보대출 건수도 세대당 1건으로 제한 

- 기존에 2건 이상 아파트담보대출이 있는 경우 주택담보대출 만기연장이 제한

- 양도세의 주택 수 산정 시 농어촌주택이 포함) 3년 보유 및 이전주택 매각 시 1세대 1주택 간주) 

 

 

2-2. 투기과열지구

 

* 기준 

- 해당지역 주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역에서 직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 모두 5대 1을 초과

- 주택분양 계획이 전월 대비 30% 이상 감소

- 주택건설 사업계획승인이나 주택건축 허가 실적이 지난해보다 급격하게 감소된 지역을 1차 분류한 이후, 시장 상황을 고려하여 주택에 대한 투기가 성행하고 있다고 우려되는 지역을 지정 

 

* 규제 

- LTV,DTI 40%로 제한

- 재건축 조합원 지위양도가 제한

- 조합원 분양권 전매제한 

- 주택 거래 신고 시 거래금액과 무관하게 자금조달계획서와 작성 항목별 객관적 증빙자료 제출 필수 

 

투기지역과 투기과열지구는 가장 대표적으로 LTV,DTI가 40%로 제한되어 있어서 거의 같은 수준의 규제를 하고 있어서 통폐합 논의가 있었으나 규제 완화로 보이는 측면이 생길까봐 무산되었습니다. 

 

 

2-3. 조정대상지역

 

* 기준 

- 직전 월부터 소급하여 3개월간 해당 지역 주택가격 상승률이 시,도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 중 하나 이상 해당되어야 함 

1) 직전 월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월간 청약 경쟁률이 5대1을 초과

2) 직전 월부터 소급하여 3개월간 분양권 전매거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 증가 

3) 시도별 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하 

 

* 규제 

- LTV 60%, DTI 50%로 제한

 

 

3. 비규제지역

 

서울은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 모두에 해당됩니다. 경기도도 왠만하면 거의 조정대상지역이며 지방의 내노라하는 지방도 모두 규제 대상입니다. 

그래서 투자자들의 관심이 최근들어 비규제지역으로 가고 있습니다. 부동산 상승장의 물결이 비규제지역으로 퍼져가고 있는거죠. 

 

 

최근 1년간 전국에서 거래된 아파트 매매 거래 가운데 상위 5개 단지가 모두 비규제지역인 것으로 나타났습니다. 

지역으로 따지면 가장 인기있는 비규제지역은 경북 포항시 북구, 경남 거제시, 충남 천안시, 경남 김해시가 이에 해당됩니다.

이 외에도 비규제 지역은 총 70여곳으로 수도권에서는 이천시, 여주시, 포천시, 가평군, 양평군, 남양주 등이며 지방에서는 강원도 원주시, 춘천시, 전북 군산시, 익산시, 경남 양산시 등이 있습니다.

 

하지만 이러한 비규제 지역도 투자가 쏠리면 곧 규제지역으로 바뀔 수 있고, 현재 상승장의 흐름안에 있으므로 집값이 떨어지게 되면 입지가 약한 지역에서는 낙폭이 클 것으로 예상되므로 비규제지역이라고 모두 투자가치가 있는 것은 아닙니다. 

 

 

이상으로 부동산 규제지역의 기준과 현황, 비규제지역까지 살펴봤습니다. 

감사합니다