부동산 용적률, 건폐율의 정의

 

 

윤석열 부동산 공약 중 하나인 용적률 500%에 대해서 말이 많죠. 

재건축을 비롯하여 부동산에서 중요한 개념인 용적률, 건폐율에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

목차

 

1. 용적률이란

용적률은 대지면적(부지면적)에 대한 건축물의 연면적 비율입니다. 

용적률을 산정할 때는 지하층의 면적, 지상층의 주차용, 주민 공동시설의 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적은 제외합니다. 

 

예를들어 대지면적은 100㎡인 대지면적 위에 한층에 50㎡ 면적의 3층짜리 건물이 있다고 하면

용적률은 1층+2층+3층 (150㎡) / 대지면적 (100㎡) = 150%가 됩니다. 

 

용적률이 클수록 건축물의 크기를 키워 투자가치를 높일 수 있습니다. 

재건축의 경우 현재 아파트 용적률은 낮으나 개발 가능한 용적률이 높으면 새롭게 지어지는 세대수가 많아져 사업성이 좋습니다. 

반면 거주자 입장에서는 용적률이 너무 높으면 세대간 간격이 좁아서 불편하고 시야를 가릴 수 있습니다. 

 

1-1. 용도지역에 따른 용적률

용도지역은 경제적, 효율적인 토지 이용을 위해 건물의 용도에 따라 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하는 지역을 말합니다. 

그중 주거지역의 용적률입니다. 

 

- 제1종전용주거지역 : 50% 이상 100% 이하
- 제2종전용주거지역 : 100% 이상 150% 이하
- 제1종일반주거지역 : 100% 이상 200% 이하
- 제2종일반주거지역 : 150% 이상 250% 이하
- 제3종일반주거지역 : 200% 이상 300% 이하
- 준주거지역 : 200% 이상 500% 이하

 

 

2. 건폐율

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다.

용적률은 건축물의 연면적으로 1층부터의 합계이지만 건폐율은 건물의 면적만을 나타나냅니다.

 

2-1. 용도지역에 따른 건폐율

- 제1종 전용주거지역 : 50% 이하
- 제2종 전용주거지역 : 50% 이하
- 제1종일반주거지역 : 60% 이하
- 제2종일반주거지역 : 60% 이하
- 제3종일반주거지역 : 50% 이하
- 준주거지역 : 70% 이하

 

3. 주의사항

용적률과 건폐율은 국토계획법에 의해 시행령에 상한이 정해져있지만, 그 범위 안에서는 지자체가 지역별로 다른 조례를 적용하고 있습니다. 

그래서 투자하려고 하는 지역의 조례를 반드시 확인해야 합니다. 

 

 

토지이음

토지이음 사이트에서 먼저 용도지역을 확인합니다. 

 

 

국가법령정보센터

그 다음 국가법령정보센터에서 해당시의 도시계획 자치법규를 검색합니다. 

예를 들어 '부산시 도시계획'을 검색하면 부산광역시의 건폐율과 용적률에 대한 조례를 확인할 수 있습니다.