[부동산] LTV, DTI, DSR? 부동산 대출 관련 용어 정리

 

안녕하세요 오늘은 부동산 대출 관련 용어로 LTV, DTI, DSR를 쉽고 간단하게 알아보겠습니다. 

부동산을 공부하면서 여러가지 용어가 있는데 아직 익숙하지 않아서 계속 까먹게 됩니다. 

한방에 정리하려고 포스팅을 합니다. 

 

[목차]
1. LTV
2. DTI
3. DSR

 

1. LTV 

Loan To Value raio, 주택담보인정비율 

은행에서 주택을 담보로 대출을 제공받을 때, 주택의 가치 대비 최대 대출가능 한도를 의미합니다.

즉, 주택 가격을 기준으로 몇퍼센트 대출이 나오는지에 대한 비율입니다. 

예를 들어 10억인 주택의 LTV가 60%라면 6억까지 대출이 가능하다는 뜻입니다. 

 

* 현재 규제 비율 
1) 투기지역 및 투기과열지구는 9억 원 이하 40%, 9억 원 초과 20%
2) 조정대상지역은 9억 원 이하 50%, 9억 원 초과 30%
3) 비규제지역은 70% 수준

 

▶︎ 그렇다면 투기과열지구는 어디일까요? 

우선 서울특별시는 전역이 투기과열지구로 지정되어 있고 이외에 경기도 광명시, 과천시 등, 대구 광영시 수성구 등이 이에 포함됩니다. 

 

다음 포스팅에서 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역에 대해서 좀 더 포스팅해보겠습니다.

이번엔 세가지 개념의 이해를 돕기 위해 쓴 포스팅이니까요. 

 

현재 규제 비율로 따지면 서울에 살면 집값의 40%밖에 대출이 안나오니 집 사기가 정말 막막합니다. 

그래서 보금자리론 주택담보대출이 있습니다. 간단하게 살펴보자면 다음과 같습니다. 

 

* 보금자리론 주택담보대출 
1) LTV 최대 70% (규제 지역은 60%)
2) 최대 대출액 3억원 
3) 자격
- 부부 합산 연소득 7천만원 이하
- 신혼부부 : 부부합산 연소득 8,500만원 이하
- 미성년 자녀 1명인 경우 : 부부합산 연소득 최대 8천만원 이하 
- 미성년 자녀 2명인 경우 : 부부합산 연소득 최대 9천만원 이하 
- 무주택자 또는 2년 내 기존주택을 처분할 수 있는 1주택자 
4) 주택가격 6억원 이하 (주거용 오피스텔은 대출 불가)
5) 연 2.25~2.60% 고정금리 (2021년 1월 기준)

 

자격이 맞다면 서울에서도 LTV가 60% 적용되어 대출이 가능합니다. 

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2. DTI 

Debt to Income, 총부채상환비율 

= (주택대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 이자 상환액) / 연간 소득액 

은행에 갚아야 하는 대출금 원금과 이자가 개인의 연소득에서 차지하는 비중을 의미합니다. 

돈을 빌렸을 때 이를 갚을 수 있는 능력을 연소득을 기준으로 그 퍼센트를 보는 것입니다. 

DTI 기준이 엄격하면 (=낮으면), 소득이 충분치 않을 경우 대출을 받을 수 없습니다. 

 

예를 들면, 연간 소득이 8,000만 원이고 DTI가 50％라면 매년 갚아야 할 원금과 이자가 4,000만 원을 넘지 않도록 대출 규모를 제한한다. 그러므로 DTI가 낮을수록 대출가능금액은 줄어들게 된다

 

LTV가 높아도 소득이 많지 않으면 소용이 없습니다. 그래서 DTI가 대출시 더 중요한 역할을 합니다. 

 

* 현재 규제 비율 
1) 투기지역·투기과열지구에서 40%
2) 조정대상지역에서 50%
3) 그 외 수도권에서는 60%

 

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3. DSR 

Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율 

= (주택대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 원리금 상환액) / 연간 소득액

주택대출원리금 상환액 외 모든 기타 대출 원리금을 포함하여 총대출 금액이 연간 소득에서 차지하는 비중입니다. 

총체적 상환 능력을 심사한다고 볼 수 있으며 DTI보다 확장된 개념입니다. 

또한 DSR은 주담보대출 뿐만 아니라 모든 대출을 할 때 적용됩니다. 

 

* 현재 규제 비율
- 총 대출액이 2억원을 넘는 신규 대출이면 개인별 DSR이 40%(비은행권은 50%) 이하 

 

내용이 도움이 되었으면 합니다. 감사합니다.