[부동산] 윤석열 당선인 부동산 공약 총정리 (월급쟁이부자들 너나위님 참고)

안녕하세요 오늘은 윤석열 당선인의 부동산 공약을 총정리해보겠습니다.
당선인 홈페이지에서 명시된 공약을 그대로 가지고 온것이기 때문에 정확합니다.
또한 코멘트에 대해서는 월급쟁이부자들tv에서 너나위님이 정리하신 부분을 참고했으며 이에 추가로 설명을 덧붙였습니다.
해당 영상을 보고 싶으신 분들은 아래 링크에 첨부하였습니다.

[목차]
1. 공급
1-1. 5년간 250만호 민간 주도 공급
1-2. 정비사업 규제 완화
1-3. 1기 신도시 정비사업 특별법

2. 제도
2-1. 세부담 완화
2-2. 내집마련 지원
2-3. 임대시장 안정화
2-4. 외국인 주택매매 관련 규제 강화

3. 추후 전망

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1. 공급

1-1. 5년간 250만호 민간 주도 공급

현재 수도권은 공급이 부족한 것이 가장 큰 문제입니다.
윤석열 당선인의 공약은 전국 250만호 공급이며 이 중 수도권이 150만호입니다.
분당이 10만호인걸 감안하면 어마어마한 공급이라고 볼 수 있습니다.
자세한 사항을 나눠보면 250만호 중에 신규택지 개발은 142만, 재건축/재개발로 인한 정비사업은 47만, 나머지 61만으로 구성되어 있습니다.

-> 너나위님의 의견은 1년에 16만호면은 적절한 공급이라고 보고 있는데, 이 물량이라면 1년 기준 30만호로 이를 뛰어넘는 어마어마한 양입니다. 과연 이렇게 공급이 많이 이루어질 수 있을까요? 민간주도로 진행이 된다면 빨라질 수도 있을 것 같다는 추측만 있을 뿐입니다.

1-2. 정비사업 규제 완화 (재건축, 재개발)

1-2-1. 재건축 정밀안전진단 기준의 합리적 조정
- 30년 이상 노후 공동주택 정밀 안전진단 면제 추진
- 구조안전성 가중치 하향, 설비노후도 및 주거환경 가중치 상향 조정

기존의 재건축 정밀안전진단에서 가장 중요했던 항목이 구조안정성입니다. 이게 전체 항목의 50%를 차지하고 있었기 때문에 거의 무너지는 지경이 아니면 재건축이 이루어지지 않았습니다. 개선안에서는 구조안전성이 50%에서 30%로 줄어들었습니다.
또한 주거환경이 기존 15%에서 30%로 늘어나 보다 더 실질적으로 재건축 진단이 이루어질 것으로 보입니다.

1-2-2. 재건축 초과이익 환수제 완화
- 부담금 부과 기준 금액 상향, 부과율 인하, 비용 인정 항목 확대, 1주택 장기 보유자 감면, 부담금 납부 이연 허용 등

현재 1인당 5,000만원이 넘어가면 이익을 환수하고 있습니다. 이에 대해 초과이익 환수제를 완화하겠다는 계획입니다.

1-2-3. 분양가 규제 운영 합리화
- 토지비용과 건축비 산정의 현실화, 이주비, 명도 소송비 등 정비사업의 특성 반영

재건축시 조합원들의 분담금 납부를 나중으로 미뤄서 재건축이 원활하게 이루어질 수 있도록 만든다는 계획입니다.

1-2-4. 기부채납 운영기준 마련
- 「도시및주거환경정비법(개)」 규정에 따라 과도한 기반 시설 기부 채납 방지를 위해 국토부 장관이 작성, 고시

1-2-5. 사업성이 낮은 지역은 공공 참여 재개발 추진
- 지자체는 용도지역 상향을 통해 사업성을 확보하고 중앙정부는 기반 시설 무상양도, 사업비 지원

1-2-6. 신속한 리모델링 추진을 위한 법적, 제도적 개선
- ‘리모델링 추진법’ 제정(현재는 주택법에 근거), 안전진단 및 안정성 평가 절차개선 (안전성 검토: 국토부 산하 2개기관 한정 → 민간 참여 확대), 리모델링 수직·수평 증축 기준 정비

최근 재건축이 까다롭게 진행되다보니 건설사들이 리모델링을 목표로 사업을 추진중이었으나, 윤석열 당선인이 재건축 규제를 완화하게 되면 오히려 리모델링은 줄어드는게 아닌가 하는 전망도 있습니다.

1-3. 1기 신도시 정비사업 특별법

1-3-1. 용적율 상향 조절, 규제 완화
- 1기 신도시 재정비 특별법 만들어 용적률 상향 등 행정 절차 신속 진행. 1기 신도시는 평균 용적률 169~226%로 건설됐는데, 토지용도 변경과 종·상향을 통해 용적률을 추가하고 체계적으로 재정비사업을 추진하면 10만 호 이상을 추가공급할 수 있음. 3기 신도시 2~3개 새로 짓는 것과 맞먹는 분량

1-3-2. 세입자도 득을 보는 재정비 사업
- 지금까지 재건축·리모델링 사업은 집주인만 득을 보고 세입자에겐 큰 혜택 없었음. 이를 해결하기 위해 △자금 부담 능력이 부족한 고령 가구에게 재정비 기간 중 이주할 주택 제공, △세입자들이 재정착할 수 있도록 일반분양분 우선 청약권과 임대주택 입주 기회 제공

1-3-3. 이주전용단지 만들어 이사 수요 조절
- 재정비 과정에서 이사 수요가 한꺼번에 쏟아져 집값이 들썩이거나 주민들이 불편을 겪지 않도록 1기 이주전용단지를 만들어 순환개발을 실시
- 이주전용단지 부지로는 3기 신도시 개발예정지역을 포함한 중소 규모 공공택지개발사업지구가 꼽히고 있음. 3기 신도시 청약 대기자와 입주 희망자들에게 피해가 없도록, 택지공급 순위 자체를 늦춘 후순위 부지와 임대주택부지, 미분양 토지, 중·소규모 공공택지 활용 방식. 이주전용단지로 쓰임새가 다하면, 88올림픽 아파트처럼 공공임대주택이나 분양주택으로 활용

1기 신도시는 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시를 말한다. 1989년 4월에 정부가 집값 폭등을 막기 위해 서울 근교 5개의 1기 신도시를 계획하여 1992년말 입주를 완료하여 주거타운을 형성하였으나 현재 약 30년이 지난 이후 재정비 사업을 하겠다는 계획입니다.
가장 눈에 띄는 공약은 용적율을 상향 조절하여 더 많은 가구수를 만들고 무주택 세입자에게 우선 공급한다는 계획입니다. 과연 실행할 수 있을까요?

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2. 제도

2-1. 세부담 완화

2-1-1. 2022년 주택 공시가격을 2020년 수준으로 환원
- 한해 공시가격을 19%나 올리는 나라는 없음
- 공시가격을 환원하지 않으면 윤석열 정부는 관련법 시행령을 개정하여 공정시장 가액비율을 인하

2-1-2. 종합부동산세와 제산세의 통합
- 종부세 폐지하여 지방세인 재산세와 통합.

2-1-3. 양도소득세 개편
- 다주택자에 대한 중과세율 적용을 한시적으로 최대 2년간 배제하여 다주택자의 보유 주택 매각을 촉진

2-1-4. 취득세 부담 인화
- 현재 1~3%인 1 주택자에 대한 취득세율을 단일화 하거나 세율 적용 구간을 단순화
- 단순누진세율을 초과누진세율로 변경
- 생애 최초 구입자에 대해서는 취득세를 면제하거나 1% 단일 세율을 적용
- 조정지역 2주택 이상에 대한 과도한 누진세율 완화

전반적으로 세부담을 완화하겠다는 공약입니다.
취득 - 생애 최초 구입자에 대해서는 취득세를 면제하거나 1% 단일 세율 적용
보유 - 종부세 폐지(주로 1주택자 위주)
매도 - 양도소득세 개편을 통해 주택 매각을 촉진

-> 세법은 국회에서 바꿔야 하기 때문에 현재 민주당이 과반수 이상의 의석을 차지하고 있기 때문에 당장 바뀌기는 어려울 것으로 보입니다. 하지만 이재명 후보도 같은 의견 냈던 양도소득세 개편은 어느정도 합의가 이루어질 것 같지만, 취득세 보유세와 관련된 부분은 세법 개정이 쉽지 않다는 추측이 있습니다.

2-2. 내집마련 지원

2-2-1. 청약제도 개선

- 청약제도에 1~2인 가구 거주에 적합한 소평주택(60제곱미터 이하) 기준 신설
- 1 인 또는 신혼부부 등 2030 세대에게 적합한 주택규모에 추첨제를 부활하여 내 집 마련 가능성을 높이고, 이를 바탕으로 주거 상향 이동과 자산축적 기회 제공
- 또한 장기간 청약 기회를 기다려 온 가구원 수 3~4명 이상인 무주택가구를 위해 85제곱미터 초과 주택의 당첨 가능성을 높일 수 있는 가점제 확대

2-2-2. 대출 규제 완화
- 생애최초주택구매 가구에 적용하는 담보인정비율(LTV)을 현행 최대 70%에서 80%로 올리겠다고 약속



2-3. 임대시장 안정화

2-3-1. 임대차 3법 재검토
- 임대차 3법 : 계약갱신 청구권 2+2년, 전/월세 5% 상한제, 임대차 신고제

2-3-2. 등록임대사업자 부활 검토
- 24평, 25평 아래의 주택만 부활 검토



2-4. 외국인 주택매매 관련 규제 강화

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3. 앞으로의 전망은..?

이명박 정부 임기 동안 수도권 매매가격지수 

" 통념과 현실은 다를 때가 많습니다. " (by 너나위)

규제를 완화한다고 해서 집값은 올라가지 않으며, 규제를 강화한다고 해서 집값은 내려가지 않습니다. 과거 이명박 정부의 공약은 현재의 윤석열의 정책과 거의 유사함에도 불구하고 임기 5년간 집값이 거의 올라가지 않은 현상이 일어났습니다.

정부의 정책과 실제의 집값은 다르게 진행됩니다. 오히려 반대일 수밖에 없습니다. 정부는 집값을 안정적으로 잡기 위해 정책을 냅니다. 집값이 널뛰기를 할 때면 규제를 하고 침체될 때면 규제를 완화해서 일정 수준의 '안정'을 찾는 것이 목표입니다. 그러므로 정부의 정책에 의해서 시장이 크게 움직인다고 생각하기에는 무리가 있습니다.

그렇다면 가장 중요한 것은 무엇일까요? 무엇보다 섵부른 예측보다 원칙이 중요합니다.
정책의 방향에 과도하게 흔들리거나 다른 뜬소문에 흔들리지 않고 참고는 하되 본인의 상황에 맞는 원칙을 세우고 그 원칙을 지키면서 투자의 기술을 쌓아가는 것이 유일한 방법일 것입니다.

여러분의 생각은 어떠신가요? 댓글 부탁드립니다.
감사합니다.