지식산업센터란? (정의/투자장점/시황/유의사항)

 

 

 

출처: 네이버 지식백과

지식산업센터란? 

▶ 지식산업센터는 공업용지가 부족한 대도시의 토지이용을 통해 용지난을 해소하고 도시환경 개선, 지역 경제 활성화를 위한 건축물로 법으로 정한 기준은 다음과 같습니다. 

 

1. 지상 3층 이상의 집합건축물일 것

2. 공장, 지식산업의 사업장, 정보통신산업의 사업장이 6개 이상 입주할 수 있을 것

3. 건축면적의 300% 이상일 것 (단, 다음에 해당하는 경우 각 법령이 허용하는 최대 비율로 함)

 

서울, 경기의 지식산업센터

 

지식산업센터의 투자 장점? 

▶ 지산센터만의 특징

임대형 부동산으로 월세수입을 통해 현금흐름을 얻을 수도 있고, 오피스텔과 비교했을 때 시세가 훨씬 많이 상승하기 때문에 시세차익도 얻을 수 있다는 장점이 있습니다. 또한 사업체가 들어오기 때문에 아파트, 빌라, 오피스텔 등 거주지에 비해 임대 스트레스나 임대인과 임차인간 분쟁이 훨씬 덜합니다. 

 

▶ 세금 혜택 

- 보유 시 종부세 부담이 없고 레버리지 비율을 높게 쓸 수 있습니다. 

- 지식산업센터 분양권 투자 시 계약금 10%만 있어도 가능하며 주로 실사용자에게 혜택이 주어지긴합니다. (취득세 50% 감면 (5년 이내 임대 시 반환), 재산세 37.5% 감면) 

 

 

최근 시황

그렇지 않아도 부동산 규제 때문에 지식산업센터의 투자가 엄청나게 몰렸고 지식산업센터 수도 2014년에 비해 2022년에 3.6배가 늘었습니다. 

 

▶ 가장 큰 규모의 지식산업센터는?

가장 대표적인 지식산업센터는 구로/가산, 서울 디지털산업단지이며 약 1만 1,000개의 기업이 입주해 있고 단지 규모는 60만평, 고용 인원은 15만명 이상입니다. 

 

▶ 그동안 얼마나 올랐을까? 

 성수동 지식산업센터의 경우에는 2016년 분양가가 1,000만원이었지만 현재 3,000만원으로 3배가 올랐다고 합니다. 이 뿐만 아니라 구로,가산, 영등포에서 지난해 분양한 지식산업센터의 분양 가격도 평당 2,000만원을 넘어서고 있습니다. 

 

 

지식산업단지 투자시 유의사항 

▶ 과도한 공급에 대한 우려 

 현재 지식산업센터에 대한 인기로 인해 분양 물량이 대거 풀리면서 공급과잉현상이 일어나고 있습니다. 그만큼 공실률도 높아지고 있습니다. 신도시의 경우에는 상가공실률이 30% 초과하는 곳이 다수이고 공실이 된지 1년 이상이 된 곳도 많다고 합니다. 이는 지역별로 양극화가 이루어져 있어 서울은 5% 이내, 수도권 신도시는 10~15% 수준이지만 이 또한 신규로 분양한 지식산업센터로 수요가 몰려서 노후된 건물의 공실이 느는 추세입니다. 

 

▶ 수익률 감소 

 5년 전만해도 지식산업센터 임대를 통해 연간 기대할 수 있는 수익률은 6~7%였는데 현재는 4%정도에 불가합니다. 그동안 오피스텔보다 10% 낮은 분양가로 매리트가 있었지만 지금은 가격이 많이 올랐고 공급도 많아졌기 때문에 임대료 수입이 감소해서 수익률이 감소하고 있습니다. 

 

▶ 원칙적으로는 실수요자만 입주 가능 

 지식산업센터는 본 목적이 밀집된 도심에서 필요한 사업체들에게 임대 혜택을 주어 사업을 활성화하는 것입니다. 그러므로 입주가가능한 업종의 사업자로 등록이 되어 있어야 투자가 가능합니다. 그러므로 개인의 입장에서는 투자하기가 어렵습니다. 

 

 

도움되는 글이 되었으면 합니다!

감사합니다