[부동산] 둔촌주공 재건축 (올림픽파크포레온) / 둔촌주공 일반분양 일정

안녕하세요! 오늘은 단군 이래 최대의 재건축으로 계속해서 부동산 재건축 화재의 중심에 있는 둔촌주공 재건축에 대해 포스팅해보려고 합니다.  둔촌주공의 입지와 재건축 히스토리, 현재 지연되고 있는 이유와 향후 일반분양 일정에 대해서 알아보겠습니다. 

 

[목차]
1. 둔촌동 입지
2. 둔총주공 재건축 관련 내용 
3. 재건축 지연 이유
4. 향후 일반분양 일정 

 

 

1. 둔촌주공(올림픽파크포레온) 입지?

 

부동산에서 가장 중요한건 입지이죠. 둔촌동에 입지에 대해 먼저 살펴보겠습니다. 

 

 

 우선 강서구는 이제는 강남4구에 들어가있을 정도로 입지가 좋습니다. 

이전에는 서울 변두리 지역이라는 느낌이 강했지만 <2030 서울시 생활권 계획>에서 서울의 동남권을 서초, 강남, 송파, 강서구로 명명할정도로 자리를 잡기 시작했습니다. 

 

 교통으로는 2018년 9호선 끝자락인 둔촌오륜역과 중앙보훈역이 개통하고 앞으로 이어서 길동생태공원, 한영고, 5호선 고덕역을 경유해 고덕강일1지구까지 4.12㎞ 구간에 4개 역을 신설하는 9호선 4단계 개통 사업이 진행되고 있습니다. 준공은 2028년 예정이라고 합니다. 

 또한 서울세종고속도로가 개통되는 것도 호재중 하나 입니다. 

 

 강서구 내의 동을 살펴보면 크게 천호동/성내동/둔촌동/고덕동으로 볼 수 있으며 

이 중 천호동은 상권이 아주 크게 자리잡고 있으며 천호뉴타운이 크게 있습니다. 

성내동은 주로 아파트가 많지 않고 다세대 주택 빌라가 많습니다. 

고덕동은 최근 여러 브랜드 아파트가 입주될 예정으로 핫한 지역중 하나입니다. 

 

둔촌동은 강서구 내의 입지가 가장 좋습니다. 9호선과 5호선을 모두 끼고 있고 그중 둔촌주공은 무려 두개의 지하철을 끼고 있는 어마어마한 규모에 달합니다. 강남역까지 지하철로만 30분정도의 거리로 교통 또한 편리하고 바로 옆에 올림픽공원이 있어서 주변 환경도 좋습니다. 

 

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2. 둔총주공 재건축 관련 내용 

 

둔촌주공은 2006년에 정비구역지정 결정이 되었으며 2009년에 조합설립인가가 되었습니다. 

기존은 지상 5~10층 164개동으로 5930세대였고 정비계획은 지하3층~지상최대35층, 85개동, 12,032세대로 동 하나를 차지하는 대규모 재건축 규모입니다. 완공된다면 현재 우리나라에서 제일 큰 규모인 헬리오시티(9510세대)를 뛰어넘는 제일 규모가 큰 아파트 단지가 될 예정입니다. 

 

조감도

 

 

전용면적별 세대수는 다음과 같습니다. 

 

단지수가 어마어마하니 그만큼 부대시설도 엄청납니다. 

단지 전용카페, 영화관, 대형마트, 도서관, 스포츠 컴플렉스, 공연장, 게스트룸 등 아주 다양한 시설이 지어질 예정입니다. 그리고 단지 내에 둔촌초, 위례초, 동북고가 있어 이름바 초품아에 해당됩니다. 

현재 서울 내에서 가장 집중되는곳일만 하죠? 

 

 

정비사업 정보몽땅

 

 

서울특별시에서 제공하고 있는 둔촌주공아파트 주택재건축정비사업조합 공개 홈페이지입니다. 자세한 내용을 확인하실 수 있습니다. 

 

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3. 재건축 지연 이유

• 2006.11.02 : 정비구역지정 결정․고시
• 2009.12.28 : 조합설립인가
• 2015.07.30 : 사업시행인가
• 2017.05.02 : 관리처분계획인가
• 2019.05.10 : 사업시행(변경)인가
• 2019.06.10 : 철거신고 처리
• 2019.12.03 : 착공

 

 

올림픽파크포레온은 원래 예정대로라면 올해 초에 일반분양이 이루어졌어야 합니다. 

하지만 현재 공사비 증액 문제 때문에 제대로 공사가 진행되고 있지 않습니다. 

현 조합 집행부가 시공단이 이전 조합과 체결한 5,200억원의 공사비 증액 계약에 반대하고 있기 때문입니다. 

 

공사 규모가 큰 만큼 구간을 나누어 여러 건설회사가 (현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설) 공사를 하고 있는데요, 지난 3월 15일에 재건축시공사업단이 조합원에게 사업추진 지연에 따른 공사중단 예고 안내 공문을 보낸 상황입니다. 

 

사업단은 2020년 2월 실착공 후 2년 이상(철거공사를 포함하면 3년 이상) 공사비를 못 받고 약 1조6천억원에 달하는 금액의 외상 공사를 하고 있다고 밝혔습니다. 돈 한푼 받지 않고 공사를 진행하고 있는것인데요. 그만큼 조합원과 시공단의 갈등이 큰 상황입니다. 

 

또한 조합원들은 올해 7월 이주비 대출 만기가 다가오고 있기 때문에 계속 지연될 경우 대출을 상환하거나 최근 금리를 반영해 더 높은 이자를 부담해야하고 일부는 신용불량자가 될 위기에도 처해 있다고 합니다.

 

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4. 향후 일반분양 일정 

 

 등촌주공의 일반분양 물량은 총 4786가구이며 원래 일정은 올해 2월이었으나 조합원과 사업단의 갈등이 지속될 경우 앞으로의 상황을 예측하기에는 어려울 것으로 보입니다. 

 

 일반분양은 분양가 상한제를 도입하고 있습니다. 분양가 상한제는 주변 아파트와 비교하여 토지비와 분양가를 예측합니다. 

 

올해 둔촌주공은 1월 토지비로 ㎡당 2020만원을 책정하고 평당 3700만~4000만원 수준을 예상했지만, 부동산원 지적 사항의 분양가는 평당 평균 3200만~3300만원, 25평형 기준 9억원 이하에 분양될 가능성이 높다는 관측이 있습니다. 

 

 이유는 올해 초 측정된 분양가가 원거리에 있는 '신반포 15차'를 대상으로 하였기 때문에 둔촌주공과 가격 형성 요인이 상이하다는 것입니다. 주변의 길동신동아1·2차와 둔촌동 삼익빌라 재건축, 송파구 잠실에 있는 진주아파트와 미성크로바 재건축 등과 비교한 결과 분양가가 3200-3300만원으로 보고 있습니다.

 

 업계가 보고 있는 분양가보다 낮아 조합원의 반발이 많이 일어나고 있는데요, 앞으로 어떻게 진행될지 궁급합니다. 여러분의 생각은 어떠신가요?